Auteur : Laura JARICOT
« Tel est pris qui croyait prendre »
Cette morale d’une fable de Jean de La Fontaine, le Rat et l’Huître, s’applique en de maintes occasions, et notamment en matière de contentieux fiscal lorsque le contribuable, joueur, tente de revendiquer l’exonération de la plus-value de cession d’un immeuble en tant que résidence principale alors que le faisceau d’indices mis en lumière par l’Administration fiscale ne joue pas en sa faveur.
Las, la sentence tombe : les pénalités de 40% pour manquement délibéré assortissent le rehaussement d’impôt.
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession bénéficient d’une exonération (CGI, art. 150 U, II).
Par « résidence principale », il faut comprendre la résidence habituelle et effective du propriétaire.
Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’Administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt : dans ce domaine, la Jurisprudence est particulièrement fertile, les contentieux entre les contribuables et l’Administration fiscale étant nombreux.
En effet, il est tentant pour le contribuable de tenter d’invoquer le bénéfice de cette exonération, en arguant d’une présumée résidence habituelle et effective sur place.
Or, comme souvent en matière de contentieux, il convient de pouvoir démontrer l’effectivité de cette résidence à titre principal[1] et les juges raisonnent selon la méthode du faisceau d’indices.
A cet égard, les éléments suivants sont généralement déterminants :
- L’adresse indiquée sur les déclarations d’impôt du contribuable ;
- Les consommations de fluides (eau, électricité) ;
- La nature de la taxe d’habitation éventuelle (sur résidence principale lorsqu’elle existait, ou sur résidence secondaire) ;
- La justification des trajets effectués notamment si la famille du contribuable réside ailleurs (enfants notamment en cas de séparation) ;
- La souscription d’une assurance habitation en qualité de propriétaire occupant ;
- La production d’une facture de déménagement ;
- L’adresse communiquée aux différents organismes sociaux (CPAM, caisses de retraite, mutuelle…) ;
- Etc…
Il convient donc de conserver tous les éléments de preuve, factuels, afin de pouvoir répondre à une éventuelle demande de l’Administration fiscale.
A l’inverse, si le contribuable revendique le bénéfice de l’exonération de la plus-value alors qu’il savait manifestement qu’il ne pouvait pas en bénéficier, l’Administration fiscale n’hésite pas à assortir le redressement de l’impôt des pénalités de 40% pour manquement délibéré, sanction validée par le juge de l’impôt en l’espèce.
Dans des cas extrêmes, le juge administratif a même approuvé l’application des pénalités de 80% pour manœuvres frauduleuses, le contribuable s’étant prévalu abusivement de plusieurs adresses et de plusieurs déménagements afin de placer chaque plus-value immobilière dans le champ de l’exonération pour résidence principale[2] (le contribuable était au surplus un professionnel de l’immobilier en l’espèce !).
En conclusion, il convient donc d’être vigilant en cas de demande du bénéfice de l’exonération de plus-value de la résidence principale et de se ménager des preuves de la réalité de cette occupation, ce qui dans la majeure partie des cas ne pose pas de problème lorsqu’il ne s’agit que de démontrer un état de fait.
